中国住建部看涨中长期房价 地产股或不必过分看空

* 未来20年中国房价处于上升周期

* 今年目标是遏制房价上涨过快,而非引导下跌

* 调控政策後续仍会出台,有投行认为或已近尾声

* 香港蓝筹内房股已开始反弹,投行建议关注中型房产股

作者 林琦

路透北京3月8日电---如果你还想等中国的房价大跌後再行购房,估计短期内已难办到.因从政策面似可嗅到,未来很长时期内,中国房价仍将处于一个上升周期,目前的政策调控只是让房价能够涨得慢一点而已.

在调控政策的威慑力下,国内房地产股的估值已趋向历史低谷,不少投资者还在驻足观望.不过,若房价仍看涨的假设成立,投资者似乎不必过分看空,目前已有海外投行开始建议尝试建仓房地产股.

"未来20年房价上涨的压力仍然是很大的".住房和城乡建设部部长姜伟新在周一的两会新闻会上公开表示.他指出,未来20年由于中国是城镇化、工业化的快速发展时期,需求较大,而土地供应是有限的,房价上涨的压力仍然是很大的.

"今年楼市频出重拳,但是我还担心拉不住这匹脱韁的野马."国务院总理温家宝更是坦诚指出,从供需平衡的角度,从市场来满足群众多样化的角度,从运用法律和经济的手段管理市场的角度,解决高房价都需要花费一定的精力和一定的时间.

不过温家宝同时强调,"我有决心,本届政府任期内能把这件事情管好,使房地产市场健康发展,使房价能够保持在一个合理的价位."

为应对国际金融危机和刺激国内经济发展,去年中国实行了历史上罕见的超宽松货币政策,当年银行系统新增信贷约10万亿元人民币,国家并辅以多项优惠政策鼓励国内居民买房.果然,去年房地产市场迅速复苏,并成为拉动经济的主要力量之一,但带来的後遗症是,投机力量蜂涌而入,房价快速上涨.

相当多城市的房价09年涨幅超过30%,与普通消费者房价承受能力的差距进一步拉大.现在,不仅是生活困难的居民,就是连大多中产阶级也感觉房价承受不起,"一套房让一个中产迅速变成赤贫"的说法得到了社会各界很大的共鸣.

**今年调控目标的解读**

近期国家已从信贷、土地供应等各种方面来调控房地产市场,市场也开始冷静下来.但无论从总理的政府工作报告中,还是各位政府官员表态,今年房地产市场的目标将是"抑制房价过快上涨."

细心的人可以从中解读出政策韵味来,只要今年房价不要上涨过快,就是达到了政策目标,而指望压低房价,冀望以七折甚至五折的价格来购房,似乎有点痴人说梦.

因春节假期及投资者观望情绪较重,2月份全国楼市成交量持续下跌势态,主要城市楼市交易总量环比下跌近一半,但成交价格保持坚挺,而住宅用地交易依旧保持活跃.

姜伟新表示,今年的房价一定要努力保持稳定,下一步会有更为细化的遏制房价上涨的系列措施."未来房价走势是稳定的,肯定是稳定的!总理都说了,房价必须保持一个合理的程度,这是必须得做到的...不稳定怎麽行,肯定行!不行也得行!"

他指出,房价上涨过快,最主要的可能还是供给、需求和管理上的问题.从供应角度来看,未来将加快普通商品住房,经济适用住房,限价房及公共租赁住房建设,增加供应范围.

他说,在需求方面,要打击投机性需求,透过经济手段对二套房进行控制,同时也要对囤地及捂盘惜售等各种现象采取措施.  

**春江水暖谁先知?**

相关政府部门已多次重申,今後仍会有後续的房地产市场调控政策出台,消费者普遍处于观望之中.资本市场对于房地产股票也是敬而远之,房地产股的估值正趋近历史低谷.目前万科(000002.SZ: 行情)、保利地产(600048.SS: 行情)的动态市盈率(基于10年预期每股收益)已至15倍左右.

长江证券分析师苏雪晶在其最新报告中指出,房地产股市盈率相对于整体大盘的溢价率,历史均值为1.34,目前为1.2倍,已处于历史均值的下方.

报告认为,由于房地产受政策调控较明显,成交量及房价都会影响公司业绩.只要不能预期未来政策转暖和成交同比增速上升,房地产估值就不会得到提升.不排除两会期间会有实质性政策出台,仍维持对房地产行业的"谨慎"评级.

虽然国内地产股仍蜇伏低位,但香港蓝筹内房股率先反弹.过去一个月,蓝筹内房股如中国海外发展(0688.HK: 行情)和华润置地(1109.HK: 行情)已上涨了一成多,跑赢大盘,海外投资者似乎已嗅到一些利多气息.

苏格兰皇家银行(RBS)近日发表研究报告称,相信中国对房地产市场的第一轮调控已经完结,由于蓝筹内地房地产股已率先反弹,现在是考虑投资中型房地产股的时机.建议考虑投资中型地产股如世茂房地产(0813.HK: 行情)和广州富力(2777.HK: 行情).

RBS认为,中央政府不会强压楼价,以免影响经济增长和整个房地产业的发展.因此,地方政府可能以增加低收入家庭供房量的方式应对楼市问题,而中央政府或会为可能推出的物业税,制定一套两至三年的计画,以抑制投机.(完)

--审校 林高丽